Cách dùng công cụ vay mua nhà
- Giá nhà / Số tiền muốn vay: giá căn nhà và số tiền bạn định vay.
- Thu nhập mỗi năm: thu nhập trước thuế, dùng để tính DTI.
- Lãi suất năm, Thời hạn vay, Hình thức trả nợ: điều kiện khoản vay.
- Nợ khác đang trả mỗi năm: tổng gốc và lãi của các khoản vay tiêu dùng, trả góp ô tô… trong một năm.
- LTV / DTI: tỷ lệ ngân hàng áp dụng cho bạn. Nếu chưa biết, cứ để mức mặc định rồi hỏi lại ngân hàng.
LTV và DTI là gì
- LTV (Loan to Value) = số tiền vay ÷ giá trị căn nhà. Quyết định bạn được vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá nhà.
- DTI (Debt to Income) = tiền trả nợ một năm ÷ thu nhập một năm. Bảo đảm số tiền trả nợ không quá sức so với thu nhập.
Hạn mức thực tế là mức thấp hơn trong hai điều kiện. Nhà đắt mà thu nhập thấp thì vướng DTI; thu nhập cao mà nhà rẻ thì vướng LTV.
Cách tính
Hạn mức theo LTV = Giá nhà × LTV
Hạn mức theo DTI = số tiền vay lớn nhất sao cho
(tiền trả nợ năm đầu + nợ đang trả) ≤ Thu nhập năm × DTI
Hạn mức ước tính = giá trị nhỏ hơn trong hai mức trên
Ví dụ
Nhà 3 tỷ, thu nhập 500 triệu/năm, vay 2 tỷ với lãi suất 10%/năm trong 20 năm, trả đều gốc + lãi: mỗi tháng khoảng 19,3 triệu, DTI khoảng 46,3%. Với LTV 70% và DTI 40%, hạn mức theo LTV là 2,1 tỷ còn theo DTI khoảng 1,73 tỷ — nên hạn mức ước tính là 1,73 tỷ, thấp hơn số bạn muốn vay.
Lưu ý khi đọc kết quả
- Mỗi ngân hàng có chính sách LTV, DTI riêng và còn thẩm định thu nhập, lịch sử tín dụng, loại tài sản. Đây chỉ là ước tính từ tỷ lệ bạn nhập.
- Chưa tính phí trả nợ trước hạn, phí bảo hiểm khoản vay và việc lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
- Kết quả chỉ mang tính tham khảo; hạn mức và lãi suất thật phải hỏi ngân hàng.